Le délai de préavis en location, c’est un peu comme une fin de relation : il y a la théorie (le Code civil, la loi du 6 juillet 1989, tout ça tout ça)… et puis il y a la pratique, avec ses malentendus, ses délais mal calculés, ses lettres déposées trop tard, et parfois quelques tensions entre locataire et propriétaire.
Dans un contexte où chaque euro compte, bien maîtriser les règles de préavis peut vous éviter de payer un mois de loyer de trop, ou au contraire de perdre un locataire dans de mauvaises conditions. Que vous soyez locataire, propriétaire bailleur ou simple futur investisseur locatif, comprendre ces délais, les exceptions et les bonnes pratiques est un vrai réflexe de bonne gestion financière.
Ce que dit la loi : le préavis “standard” en location
On commence par la base. En France, les règles ne sont pas les mêmes selon le type de location : vide, meublée, résidence principale, etc. Ici, on parle des baux d’habitation classiques, soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Pour le locataire, le principe est simple :
- Location vide (résidence principale) : préavis de 3 mois.
- Location meublée (résidence principale) : préavis de 1 mois.
Et pour le propriétaire :
- Location vide : préavis de 6 mois avant la fin du bail.
- Location meublée : préavis de 3 mois avant la fin du bail.
Déjà, on voit la philosophie du législateur : protéger le locataire. Le propriétaire ne peut jamais donner congé en cours de bail “par caprice”. Il doit attendre l’échéance du contrat et respecter des motifs strictement encadrés.
À l’inverse, le locataire peut partir quand il veut, sans devoir se justifier (sauf s’il veut réduire le préavis à 1 mois en location vide, et là les choses deviennent plus intéressantes).
Préavis du locataire : 3 mois ou 1 mois ? Les cas à bien connaître
Le préavis de base en location vide est de 3 mois. Mais dans beaucoup de cas, il tombe à 1 seul mois. Et ça, pour votre budget, ça change tout. Moins de double loyer, moins de stress, davantage de souplesse.
Les principaux cas de réduction à 1 mois sont :
- Logement situé en zone tendue (Paris, grandes métropoles et de nombreuses villes moyennes) ;
- Perte d’emploi (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle admise en pratique) ;
- Nouvel emploi après une perte d’emploi ;
- Mutation professionnelle ;
- Premier emploi ;
- Locataire bénéficiaire du RSA ou de l’AAH ;
- État de santé nécessitant un changement de domicile (justifié par certificat médical) ;
- Attribution d’un logement social ;
- Victime de violences conjugales (ou enfant victime de violences familiales).
Deux pièges fréquents :
- Le motif doit exister au moment de l’envoi du congé, pas un mois plus tard.
- Il doit être mentionné dans la lettre de congé et justifié (attestation employeur, certificat, notification de droit RSA, etc.).
Un exemple très concret : vous habitez un T2 vide à Grenoble, vous décrochez un poste à Lyon, début dans un mois. En location vide, sans motif, c’est 3 mois de préavis. Mais vous avez une mutation professionnelle : préavis ramené à 1 mois, à condition d’envoyer le courrier rapidement et de joindre votre document RH.
Le cas particulier des zones tendues
La réduction à 1 mois pour logement en zone tendue fait souvent polémique… ou n’est tout simplement pas connue des locataires.
Si votre logement est dans une ville classée en zone tendue (c’est-à-dire où la demande locative dépasse largement l’offre), le locataire bénéficie automatiquement d’un préavis réduit à 1 mois en location vide, sans justification personnelle à fournir.
Comment savoir si votre ville est concernée ? Officiellement, via un décret et les simulateurs en ligne (service public, impots.gouv, etc.). Dans les faits, on retrouve la plupart des grandes agglomérations et un très grand nombre de communes périurbaines.
Astuce financière pour le locataire : dans une grande ville, partir avec un préavis de 1 mois est quasi systématiquement légal, mais encore faut-il le revendiquer dans votre lettre. Si vous ne mentionnez rien, le propriétaire est en droit de considérer un délai de 3 mois… même si le logement est en zone tendue.
Forme du préavis : le courrier qui vaut de l’or
Un congé, ce n’est pas un SMS ni un message WhatsApp. Juridiquement, trois modes de notification sont admis :
- Lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ;
- Acte d’huissier ;
- Remise en main propre contre émargement ou récépissé.
La date qui déclenche le préavis, c’est la date de réception du congé par l’autre partie, pas la date d’envoi. Oui, ce détail peut coûter un mois de loyer.
Exemple : vous postez votre LRAR le 2 mars, le propriétaire la reçoit le 5 mars. Le préavis commence au 5. Si votre préavis est d’un mois, vous êtes redevable du loyer jusqu’au 4 avril inclus.
Dans votre lettre de congé de locataire, veillez à :
- Indiquer clairement que vous “donnez congé pour le [adresse du logement]” ;
- Préciser la durée du préavis (1 ou 3 mois) et le motif si préavis réduit ;
- Joindre les justificatifs si nécessaires ;
- Proposer des créneaux pour l’état des lieux de sortie.
Que paie le locataire pendant le préavis ?
Pendant le préavis, le locataire doit :
- Continuer à payer le loyer et les charges normalement ;
- Permettre l’accès pour les visites de relocation (dans la limite de 2 heures par jour ouvrable, sauf accord différent).
Point souvent méconnu : si le logement est reloué avant la fin du préavis, et que le nouveau locataire entre dans les lieux, le bailleur ne peut plus exiger les loyers pour la période couverte par le nouveau bail. En clair : pas de double encaissement.
C’est donc financièrement malin, pour tout le monde, d’encourager la relocation rapide :
- Pour le locataire : limiter la durée de paiement pendant le préavis.
- Pour le propriétaire : éviter une vacance locative et garder une trésorerie fluide.
Certains locataires se disent : “Je ne donnerai mon préavis qu’une fois que j’aurai trouvé mon nouveau logement.” Mauvaise idée : vous risquez d’empiler deux loyers sur plusieurs mois. Mieux vaut anticiper, calculer vos dates, et aligner fin de préavis et entrée dans le nouveau logement autant que possible.
Préavis donné par le propriétaire : règles et fortes protections du locataire
Côté bailleur, les règles sont bien plus strictes. Un propriétaire ne peut pas mettre fin au bail quand bon lui semble, même s’il a besoin d’argent, même s’il veut augmenter le loyer, même si le locataire est “bruyant à son goût” sans preuve solide.
Pour un logement vide :
- Préavis de 6 mois avant la fin du bail.
- Congé possible uniquement pour :
- Reprise pour habiter (par le bailleur ou un proche) ;
- Vente du logement ;
- Motif légitime et sérieux (impayés, troubles répétés, dégradations, etc.).
Pour un logement meublé :
- Préavis de 3 mois avant la fin du bail.
- Mêmes motifs possibles (reprise, vente, motif sérieux).
Autre élément à ne pas oublier : certaines catégories de locataires sont particulièrement protégées, par exemple les personnes âgées à faibles ressources. Dans ce cas, le propriétaire peut avoir l’obligation de proposer un relogement adapté, faute de quoi le congé peut être contesté.
Un congé donné par le bailleur sans motif valable, hors délai, ou mal notifié, est tout simplement nul. Et le bail se poursuit comme si de rien n’était… ce qui peut coûter cher si vous aviez prévu une vente ou des travaux importants.
Bonnes pratiques pour les locataires : gagner du temps, économiser de l’argent
Pour un locataire, le préavis n’est pas juste une obligation administrative. C’est un levier de gestion financière personnelle. Quelques réflexes utiles :
- Anticiper 2 à 3 mois à l’avance votre projet de départ, surtout dans les grandes villes ou si vous visez un crédit immobilier.
- Vérifier si vous êtes éligible au préavis réduit (zone tendue, mutation, RSA, etc.). Un mois gagné, c’est un loyer économisé.
- Envoyer votre préavis dès que votre décision est prise, pas quand vos cartons sont déjà dans le couloir.
- Soigner l’état du logement avant l’état des lieux de sortie : un rebouchage de trous à 15 € peut vous éviter 200 € de retenue sur le dépôt de garantie.
- Collaborer aux visites (sans vous faire marcher dessus) : vous avez tout intérêt à ce que le propriétaire trouve preneur rapidement.
Un détail qui n’en est pas un : organisez l’état des lieux de sortie idéalement avant le dernier jour du bail. Si un désaccord subsiste, vous aurez encore un peu de marge pour corriger certains points (nettoyage, petite réparation) et limiter les retenues.
Bonnes pratiques pour les propriétaires : sécuriser vos revenus et éviter les litiges
Côté bailleur, le délai de préavis est aussi un outil de gestion de patrimoine. Chaque mois de vacance locative, c’est un manque à gagner qui peut impacter votre capacité de remboursement de crédit, votre cash-flow, voire votre fiscalité (déficit foncier, LMNP, etc.).
Quelques bonnes habitudes à adopter :
- Informer clairement le locataire des règles de préavis dès la signature du bail (en particulier en zone tendue).
- Réagir rapidement à un congé reçu : estimation des travaux, lancement des annonces, organisation des visites.
- Être souple sur les horaires de visite dans la limite du raisonnable : plus vous avez de créneaux, plus vite vous relouez.
- Garder une trace écrite de tous les échanges (mails, courriers) en cas de désaccord ultérieur.
- Respecter strictement la forme du congé si c’est vous qui le donnez (LRAR ou huissier, motif explicite, délais).
Un propriétaire rigoureux sur les délais, mais correct dans l’attitude, obtient généralement une meilleure coopération du locataire sortant. Et dans l’immobilier locatif, la fluidité, c’est souvent plus rentable que la crispation.
Dépôt de garantie : délais de restitution et petites guerres de chiffres
Le dépôt de garantie (qu’on appelle encore souvent “caution” à tort) est un point de tension fréquent au moment du départ. Là aussi, il y a des délais encadrés par la loi.
Le propriétaire doit restituer le dépôt :
- Dans un délai de 1 mois si l’état des lieux d’entrée et de sortie sont identiques (hors usure normale).
- Dans un délai de 2 mois s’il existe des différences justifiant des retenues (dégradations, menues réparations non faites par le locataire, etc.).
Attention : les retenues doivent être justifiées (factures, devis, justificatifs). Un propriétaire ne peut pas décider arbitrairement de garder “la moitié pour peinture fatiguée”.
Pour les deux parties, un état des lieux précis, même un peu fastidieux, est une assurance juridique. C’est en quelque sorte votre “contrat d’assurance” mutuel sur l’état du bien.
Les erreurs classiques à éviter des deux côtés
Quelques situations qu’on rencontre encore trop souvent :
- Locataire qui donne congé par mail ou oralement et découvre trop tard que ça ne vaut rien juridiquement.
- Préavis mal calculé : on raisonne “en fin de mois” au lieu de raisonner en date de réception + durée du préavis.
- Propriétaire qui refuse injustement un préavis réduit alors que le logement est en zone tendue ou que le motif est valable.
- Congé de bailleur donné sans motif réel (“parce que je veux un autre locataire”) : porte ouverte au contentieux.
- État des lieux de sortie bâclé (“on fait ça vite, j’ai un train”) qui se transforme ensuite en guerre d’e-mails sur le dépôt de garantie.
Dans un contexte où les litiges locatifs peuvent vite devenir coûteux en temps, en énergie et en argent, un peu de rigueur et de pédagogie des deux côtés fait souvent la différence.
Préavis et stratégie financière personnelle : un détail très rentable
Le délai de préavis, ce n’est pas juste une ligne juridique poussiéreuse. C’est un paramètre stratégique dans votre trajectoire financière, que vous soyez locataire ou investisseur :
- Pour le locataire, bien utiliser le préavis réduit peut représenter un loyer ou deux économisés sur une année – ce qui est loin d’être anecdotique dans un budget serré.
- Pour le propriétaire, mal gérer les délais, c’est risquer des mois de vacance locative ou des contentieux qui mangent la rentabilité du bien.
La bonne nouvelle, c’est que tout cela n’a rien de sorcier. Une fois qu’on a intégré quelques règles de base (durées, motifs, forme du congé), le préavis devient un outil de gestion comme un autre : on le planifie, on l’optimise, on le met au service de ses objectifs de vie et d’investissement.
En résumé : un préavis bien géré, ce sont des transitions plus fluides, moins de stress, et davantage d’argent pour des projets plus intéressants que de payer un logement vide ou un mois de loyer en trop.